资本利得税详解

简言之

从2027年7月1日起，50%的资本利得税折扣将不再适用于个人、信托和合伙企业，取而代之的是成本基数指数化（按CPI调整的购买价格）加上对实际收益征收30%的最低税率。您的自住房、养老金、小企业资本利得税优惠以及2027年之前既有资产的收益均不受影响。

这就是全部变化。网上其他说法说您的房子要征税、养老金要受影响、1985年前资产现在要补税、追溯征税都是错的。

什么没有变化

什么正在变化

旧规则（适用于2027年6月30日前）：

应税收益 =（售价 - 成本基数）× 50%，按边际税率征税

新规则（从2027年7月1日起）：

指数化成本基数 = 成本基数 ×（出售时CPI ÷ 购买时CPI） 实际收益 = 售价 - 指数化成本基数 按边际税率与30%中的较高者对实际收益征税

30%的最低税率只在该年度边际税率低于30%时才会触发，即应税收入低于约4.5万澳元。大多数投资者的边际税率是30%、37%或47%（含Medicare levy），因此最低税率主要针对退休人员、低收入年份和延税操作。领取收入补助金者（养老金、JobSeeker、Youth Allowance）可免于最低税率。

关键日期

实例一：您的房子

您在2024年以90万澳元购买一套房子。2035年以140万澳元出售。一直自住。

税款：0澳元。 主要居住地免税优惠不变。

实例二：2027年7月1日后购买的股票

佐伊在2028年7月1日以1万澳元购买ASX股票。2033年7月1日以1.25万澳元出售。通胀2.5%/年。

旧制度下：(2,500 × 50%) × 47% = 588澳元。

佐伊略占优势，因为指数化吸收了大部分名义收益。低回报投资在新制度下更有利。

实例三：2027年7月1日前购买、2027年7月1日后出售的股票

玛雅在2020年7月以5万澳元购买CBA股票。2032年7月以12万澳元出售。ATO在2027年7月1日的估值为8万澳元。

A部分（2027年7月1日前旧规则）：

• 总收益：80,000 - 50,000 = 30,000澳元
• 50%折扣后：15,000澳元应税

B部分（2027年7月1日后新规则）：

• 指数化成本基数：80,000 × 1.025⁵ = 90,513澳元
• 实际收益：120,000 - 90,513 = 29,487澳元
• 29,487澳元应税

应税总额：44,487澳元。按47%税率 = 20,909澳元。

（旧制度全程计算：70,000 × 50% × 47% = 16,450澳元。玛雅多付约4,500澳元，因为2027年后的回报超过通胀。）

实例四：加密货币

加密货币的处理与股票完全相同。没有特殊豁免，没有额外惩罚。

萨姆在2026年3月以8万澳元买入1个BTC。2030年7月1日以20万澳元出售。ATO在2027年7月1日的估值为13万澳元。

A部分： (130,000 - 80,000) × 50% = 25,000澳元应税 B部分： 指数化成本基数130,000 × 1.025³ = 139,996澳元；实际收益 = 60,004澳元应税

应税总额：85,004澳元。

持有不足12个月？旧折扣和指数化都不适用全额名义收益征税。与现在相同。

实例五：投资物业（财政部示例）

简在2022年7月1日以80万澳元买入。2032年7月1日以160万澳元出售。ATO在2027年7月1日的估值为1,131,371澳元。

A部分： (1,131,371 - 800,000) × 50% = 165,685澳元应税 B部分： (1,600,000 - 指数化1,131,371) = 319,958澳元应税

应税总额：485,643澳元。按47% = 228,252澳元税款（旧制度全程约18.8万澳元）。

实例六：当指数化对您有利时

本在2027年7月以50万澳元买入一项资产。持有10年。年回报仅2.5%（与通胀持平）。以640,037澳元出售。

• 指数化成本基数：500,000 × 1.025¹⁰ = 640,037澳元
• 实际收益：0澳元
• 税款：0澳元

旧制度下：名义收益140,037澳元减半至70,021澳元应税。指数化为本节省约24,858澳元。

用直白的话說：结构转变是好的投资多征税，差的投资少征税。50%折扣不考虑这个；指数化会考虑。

实例七：30%最低税率生效时

杰克：大学生，2029-30年度兼职工作应税收入2.5万澳元。出售2027-28年购买的股票，实现1万澳元收益。

• 按边际税率（约14%）征税：1,400澳元
• 补足至30%：1,600澳元
• 总计：3,000澳元

如果杰克当年领取任何收入补助金（Youth Allowance、JobSeeker、养老金），他将免于最低税率。

误区与事实

误区一："他们要征您的自住房税"错误

主要居住地免税在财政部情况说明书中明确保留。Frasers Property、Pitcher Partners、BDO和总理官方媒体发布均已确认。如果您出售自住的房子，资本利得税为0澳元，与现在相同。

误区二："这是追溯性的既有股票从购买日起就被征收"错误

只有2027年7月1日后累积的收益才适用新规则。此前累积的收益仍享受50%折扣，无论您何时出售。ATO将提供估值工具来分拆收益。没有理由在2027年7月1日前恐慌性抛售。财政部特意这样设计以避免市场动荡。

误区三："1985年前（pre-CGT）资产现在要征税"误导

1985前资产在2027年7月1日前累积的收益仍然免税。从2027年7月1日起，这些资产累积的收益按新制度征税。Pitcher Partners指出这对"存量持有者是根本性变化"但若不加上"从2027年起"这一限定条件就说"1985年前资产现在要征税"是错误的。

误区四："养老金和SMSF受影响"错误

养老金基金（包括SMSF）明确排除在负扣税和资本利得税改革之外。养老金在积累阶段保持1/3的资本利得税折扣，在领取阶段为0%。最常见的错误说法之一。

误区五："指数化总是比50%折扣差"视情况而定

财政部的表格显示，持有5年的资产在指数化下有效折扣为**42-59%**接近旧50%的平均水平。

误区六："所有房东失去负扣税"错误

• 2026年5月12日晚上7:30（AEST）前拥有的物业：负扣税永久保留
• 2026年5月12日至2027年6月30日购买的物业：负扣税持续有效，之后被隔离
• 2027年7月1日后购买的新建房屋：可享受全额负扣税

只有2027年7月1日后购买既有住宅的买家失去无限制的负扣税。而且即使如此，亏损仍可抵消其他租金收入或结转。

误区七："租金将飙升"有争议

财政部模型预测租金将比基准水平高出不到2澳元/周。房产委员会对此持异议。独立住房经济学家存在分歧。社交媒体上流传的灾难性预测既不受财政部也不受独立模型支持，但也无法证明其错误。拭目以待。

误区八："加密货币比股票受到更大打击"错误

加密货币与股票处理完全相同。相同的指数化，相同的12个月规则，相同的最低税率。没有特殊加密货币待遇，没有特殊惩罚。

误区九："为首付存钱的年轻投资者被重击"大部分错误

大多数年轻工人的边际税率已≥30%，因此最低税率不会影响他们。即使受到影响，指数化通常会降低低回报资产的应税收益。真正领取收入补助金的低收入人群完全免于最低税率。

误区十："初创企业将逃离澳大利亚"真正关切

澳大利亚科技委员会、Blackbird、AirTree对ESVCLP/ESIC互动和天使投资经济提出了真实关切。财政部已明确承诺就资本利得税变化与早期企业激励的互动进行咨询。这是真正的辩论，不是误区。结果取决于咨询过程。

误区十一："即使不出售也要交30%最低税"错误

资本利得税只在实现（出售）时触发。持有增值的资产不会产生税务事件。与现在相同。

真正的辩论所在

1. 初创/早期企业影响政府已表示将进行咨询。
2. 双重制度资本利得税期间的合规成本复杂性是真实的，需要顾问支持。
3. 投资者需求减少是否会削减住房供应财政部说影响很小；房产委员会不同意。
4. 2027年7月1日的估值争议非流动性资产（私募公司股份、独特房产）将存在争议。
5. 行为反应财政部假设约50%的信托不会重组；一些顾问预计重组率会高得多。

一个有用的过滤器

当您看到关于资本利得税的强势主张时，请问：

1. 它是否指定了日期？"您会立即受到影响"→错误。新制度从2027年7月1日开始。
2. **它是否承认祖父条款？**没有→不完整。
3. 它是否指定了资产/实体？"投资者"而未说明2026年5月12日后的既有住宅→可能误导。
4. **它是否引用了财政部情况说明书？**这是权威文件。

来源

• 财政部情况说明书：负扣税与资本利得税改革
• 财政部税务改革声明（2026-27预算）
• 总理媒体发布：面向工人、企业和后代的税务改革
• Pitcher Partners：资本利得税的根本性变化
• Baker McKenzie：资本利得税折扣与负扣税
• William Buck：2026联邦预算分析 | 资本利得税
• 对话本预算的税务变化真的是对"雄心"的攻击吗？

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