Nguồn cung nhà ở Giải thích đơn giản

Tóm tắt

Con số tiêu đề "65.000 ngôi nhà mới" là ước tính của Bộ Ngân khố về số lượng nhà ở bổ sung trong vòng một thập kỷ nhờ Quỹ Cơ sở Hạ tầng Địa phương trị giá 2 tỷ đô la (nước, điện, hệ thống thoát nước, đường xá để phát triển các khu vực đất trống mới). Đây không phải là Chính phủ Liên bang trực tiếp xây dựng 65.000 ngôi nhà phần lớn do các nhà phát triển tư nhân xây dựng, và con số này phụ thuộc vào phản ứng của nhà phát triển đối với cơ sở hạ tầng hỗ trợ.

Đây là một phần của chiến lược nhà ở rộng hơn, bao gồm cải cách khấu trừ thuế đầu tư bất động sản âm (ước tính mang lại khoảng 75.000 chủ sở hữu cư trú bổ sung trong một thập kỷ bằng cách chuyển nhu cầu từ nhà đầu tư sang chủ sở hữu cư trú), các ưu đãi xây dựng để cho thuê, và mức tăng Trợ cấp Tiền thuê Nhà ở Liên bang.

Điều KHÔNG có trong ngân sách này

• Chương trình xây dựng trực tiếp của Liên bang cho 65.000 ngôi nhà xã hội
• Mục tiêu nhà ở quốc gia được thực thi bằng lệnh bắt buộc
• Thay đổi quyền lập kế hoạch của bang (các bang vẫn giữ quyền kiểm soát quy hoạch)
• Luật kiểm soát tiền thuê hoặc đóng băng tiền thuê

Điều CÓ trong ngân sách này gói cung cấp nhà ở

Quỹ Cơ sở Hạ tầng Địa phương 2 tỷ đô la

• Tài trợ cơ sở hạ tầng hỗ trợ (nước, điện, hệ thống thoát nước, đường xá) cho các dự án phát triển nhà ở khu vực đất trống mới.
• Lên đến 65.000 ngôi nhà trong một thập kỷ được mở khóa thông qua nguồn cung được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng này.
• Cơ chế: loại bỏ nút thắt cổ chai phổ biến nhất ở cấp bang (nhà phát triển không thể xây dựng cho đến khi tiện ích được lắp đặt).
• Các bang và hội đồng nhận tài trợ cho cơ sở hạ tầng chính để hỗ trợ các dự án mới.

Miễn trừ xây dựng để cho thuê (BTR)

• Các nhà đầu tư xây dựng để cho thuê hỗ trợ chương trình nhà ở của chính phủ được miễn rõ ràng khỏi các hạn chế khấu trừ thuế đầu tư bất động sản âm (xem Khấu trừ thuế đầu tư bất động sản âm được giải thích đơn giản).
• Được thiết kế để khuyến khích đầu tư tổ chức vào nguồn cung cho thuê dài hạn.

Giảm thuế CGT nhà ở giá cả phải chăng được giữ nguyên

• Mức giảm 60% CGT hiện có cho nhà ở giá cả phải chăng đủ điều kiện được giữ nguyên hoàn toàn (lưu ý: 60%, không phải 50%).
• Điều này làm cho đầu tư vào nhà ở giá cả phải chăng đủ điều kiện hấp dẫn hơn so với bất động sản đầu tư thông thường theo chế độ CGT mới.

Cải cách khấu trừ thuế đầu tư bất động sản âm tác động nhà ở

• Mô hình của Bộ Ngân khố cho thấy khoảng 75.000 chủ sở hữu cư trú bổ sung trong một thậkỷ khi nhu cầu của nhà đầu tư đối với nhà ở đã có giảm.
• Tăng trưởng giá nhà: thấp hơn 2 điểm phần trăm trong vài năm so với không có thay đổi chính sách.
• Tác động tiền thuê: dưới 2 đô la/tuần so với mức cơ sở trên tiền thuê trung vị.
• Tác động cung cấp nhà ở ròng: giảm nhỏ từ nhu cầu nhà đầu tư, được bù đắp nhiều hơn bởi các biện pháp cung cấp nhà ở.

Trợ cấp Tiền thuê Nhà ở Liên bang

• Các mức tăng CRA liên tiếp trong 2023 và 2024 tổng cộng hơn 20 đô la/tuần cho một người độc thân nhận mức tối đa.
• Ngân sách này tiếp tục các thiết lập CRA đã tăng.

Nhà ở vùng xa NT 4 tỷ đô la

• Đầu tư nhà ở vùng xa cho người bản địa lớn nhất trong nhiều thập kỷ.
• Nhắm đến các cộng đồng vùng xa NT xây dựng trực tiếp do Liên bang tài trợ (không phải thị trường dẫn dắt).

Tình trạng vô gia cư thanh thiếu niên 59,4 triệu đô la

• Cung cấp nhà cho hơn 4.000 thanh thiếu niên từ 16-24 tuổi.
• Bao gồm mô hình nhà ở thanh thiếu niên Foyer được nhắm mục tiêu.

Nhà ở đến từ đâu

Con số 65.000 là nguồn cung bổ sung theo mô hình so với kịch bản đối chứng, không phải "chúng tôi sẽ xây 65.000 ngôi nhà." Cơ chế:

1. Liên bang tài trợ cơ sở hạ tầng hỗ trợ.
2. Các bang/hội đồng cấp phép quy hoạch cho đất mới được tiện ích hóa.
3. Các nhà phát triển tư nhân xây nhà để bán hoặc cho thuê.
4. Kết quả theo mô hình: khoảng 65.000 ngôi nhà được xây dựng thêm so với otherwise.

Vậy thành công của biện pháp này phụ thuộc vào:

• Các bang và hội đồng phê duyệt quy hoạch.
• Các nhà phát triển phản ứng với cơ sở hạ tầng hỗ trợ bằng xây dựng thực tế.
• Năng lực ngành xây dựng (nhân công, vật liệu).

Ngày quan trọng

Ví dụ thực tế phát triển đất trống mới được mở khóa

Một khu đất trống 5.000 lô ở ngoại ô Sydney/Melbourne/Brisbane:

• Không có cơ sở hạ tầng hỗ trợ: chi phí nước, thoát nước, đường xá khoảng 150 triệu đô la sẽ do nhà phát triển chịu → được tính vào giá đất → nhiều lô đất không được xây dựng vì không khả thi.
• Với Quỹ Cơ sở Hạ tầng Địa phương: khoảng 50 triệu đô la đóng góp từ Liên bang → khả thi của nhà phát triển cải thiện → tất cả 5.000 lô đất có thể được xây dựng đúng tiến độ (thay vì rải rác trong 15-20 năm).
• Nguồn cung bổ sung ròng trong một thập kỷ: một phần đáng kể của 5.000.

Trên tất cả các dự án đủ điều kiện trên toàn quốc, Bộ Ngân khố ước tính tổng cộng khoảng 65.000 ngôi nhà bổ sung.

Ví dụ thực tế chuyển đổi từ nhà đầu tư sang chủ sở hữu cư trú

Trong một khu vực điển hình nơi 35% người mua là nhà đầu tư và 65% là chủ sở hữu cư trú:

• Sau khi cải cách khấu trừ thuế đầu tư bất động sản âm có hiệu lực đối với nhà ở đã có:
  • Một số nhà đầu tư không tham gia; một số bán nhà.
  • Người mua nhà lần đầu và các chủ sở hữu cư trú khác đối mặt với ít cạnh tranh từ nhà đầu tư.
  • Bộ Ngân khố mô hình hóa sự chuyển đổi này tạo ra khoảng 75.000 chủ sở hữu cư trú bổ sung trong một thập kỷ tương đương với việc đảo ngược khoảng 10 năm suy giảm tỷ lệ sở hữu nhà ở.
• Tổng số nhà ở không tăng trực tiếp từ cơ chế này, nhưng tỷ lệ sở hữu bởi cư dân tăng đáng kể.

Ví dụ thực tế nhà đầu tư nhà ở giá cả phải chăng

Một nhà đầu tư xây dựng nhà ở giá cả phải chăng đủ điều kiện (cho thuê với mức tương đương NRAS dưới giá thị trường):

• Theo chế độ CGT mới, bất động sản đầu tư thông thường mất giảm 50% và nhận điều chỉnh theo chỉ số + thuế tối thiểu 30%.
• Nhà ở giá cả phải chăng đủ điều kiện giữ nguyên giảm 60% CGT cao hơn mức 50% ban đầu.
• Điều này làm cho đầu tư nhà ở giá cả phải chăng hấp dẫn tương đối hơn so với bất động sản thông thường một đòn bẩy chính sách có chủ đích.

Lầm tưởng vs thực tế

Lầm tưởng 1: "Chính phủ sẽ xây dựng 65.000 ngôi nhà" SAI

Chính phủ sẽ tài trợ cơ sở hạ tầng hỗ trợ mở khóa ước tính 65.000 ngôi nhà trong một thập kỷ. Phần lớn do các nhà phát triển tư nhân xây dựng. Con số là nguồn cung theo mô hình, không phải xây dựng trực tiếp.

Lầm tưởng 2: "Cung cấp nhà ở quá nhỏ không đáng kể" CÒN TRANH CÃI

65.000 trong một thập kỷ tương đương khoảng 6.500/năm, khoảng 3% tỷ lệ hoàn thành nhà ở hàng năm của Úc (~170.000-200.000). Các nhà phê bình cho rằng điều này thấp hơn nhiều so với thiếu hụt thực tế (~50.000 ngôi nhà thiếu so với nhu cầu hàng năm). Chính phủ cho rằng đây là một phần của gói chính sách bao gồm BTR, CRA, cải cách NG, và các biện pháp Hiệp định Nhà ở cấp bang.

Lầm tưởng 3: "Cải cách khấu trừ thuế đầu tư bất động sản âm sẽ làm sụp đổ nguồn cung" SAI THEO BỘ NGÂN KHỐ

Bộ Ngân khố mô hình hóa sự tăng trưởng giá nhà tạm thời nhỏ (khoảng 2% thấp hơn trong vài năm), với các biện pháp cung cấp nhà ở bù đắp nhiều hơn bất kỳ sự giảm nhu cầu nhà đầu tư nào. Các nhà phân tích độc lập chia rẽ về liệu mô hình của Bộ Ngân khố có chính xác không.

Lầm tưởng 4: "Tiền thuê sẽ tăng vọt do nhà đầu tư rút lui" CÒN TRANH CÃI

Bộ Ngân khố: dưới 2 đô la/tuần so với mức cơ sở. Hội đồng Bất động sản: cao hơn. Các nhà kinh tế độc lập: chia rẽ. (Tranh luận tương tự như trong Khấu trừ thuế đầu tư bất động sản âm được giải thích đơn giản.)

Lầm tưởng 5: "Xây dựng để cho thuê sẽ giải quyết khủng hoảng cho thuê" NÓI QUÁ

BTR là một phần có ý nghĩa của gói nhưng chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng nguồn cung cho thuê trong trung hạn. Kinh nghiệm quốc tế (Mỹ, Anh) cho thấy BTR mở rộng dần dần không phải giải pháp nhanh.

Lầm tưởng 6: "Mức tăng CRA gây lạm phát cho tiền thuê" MỘT PHẦN ĐÚNG

Một số bằng chứng cho thấy mức tăng CRA có thể một phần được chủ nhà nắm bắt như tăng tiền thuê (trong thị trường cho thuê chặt chẽ nơi nguồn cung cố định). Lợi ích ròng của người thuê khác nhau theo thị trường. Các mức tăng 2023/2024 được cấu trúc để tối đa hóa lợi ích ròng của người thuê, nhưng rủi ro bị nắm bắt là có thật.

Lầm tưởng 7: "Giảm thuế CGT 60% cho nhà ở giá cả phải chăng là mới" SAI

Giảm 60% đã tồn tại và được giữ nguyên, không phải được giới thiệu. Ngân sách bảo tồn nó trong khi nâng cao tiêu chuẩn cho bất động sản đầu tư thông thường.

Lầm tưởng 8: "Phát triển đất trống mới là xấu nên tập trung vào đô thị hóa lại" TRANH CÃI CHÍNH SÁCH

Quỹ Cơ sở Hạ tầng Địa phương hỗ trợ cả cơ sở hạ tầng đất trống mới và đô thị hóa lại. Liệu tỷ lệ có đúng hay không là tranh luận chính sách quy hoạch, không phải thông tin sai lệch.

Lầm tưởng 9: "Nhà ở vùng xa NT chỉ là biểu tượng" SAI

4 tỷ đô la là đầu tư nhà ở vùng xa cho người bản địa lớn nhất trong nhiều thập kỷ. Liệu 4 tỷ đô la có đủ hay không là tranh cãi, nhưng quy mô có ý nghĩa.

Lầm tưởng 10: "Cung cấp nhà ở hoàn toàn là trách nhiệm của Liên bang" SAI

Các bang kiểm soát quy hoạch, phân vùng và hầu hết việc cung cấp trực tiếp. Liên bang cung cấp tài trợ cơ sở hạ tầng, thiết lập thuế và CRA. Phối hợp liên bang-bang quyết định kết quả không cấp nào có thể giải quyết cung cấp nhà ở một mình.

Nơi tranh luận thực sự diễn ra

1. Liệu 65.000 ngôi nhà bổ sung trong một thập kỷ có đủ hay không, khi ước tính thiếu hụt hàng năm là 50.000+ ngôi nhà.
2. Liệu năng lực ngành xây dựng (nhân công, vật liệu) có thể cung cấp nguồn cung theo mô hình hay không ngay cả khi cơ sở hạ tầng được tài trợ.
3. Liệu chuyển đổi từ nhà đầu tư sang chủ sở hữu cư trú có tạo ra lợi ích phúc lợi ròng hay không (phụ thuộc vào góc nhìn người mua nhà lần đầu so với người thuê hiện tại).
4. Liệu tác động tiền thuê nhỏ theo mô hình của cải cách khấu trừ thuế đầu tư bất động sản âm (dưới 2 đô la/tuần) có thực tế hay không so với các số liệu cao hơn từ mô hình ngành.
5. Liệu miễn trừ BTR có thu hút đủ vốn tổ chức để có ý nghĩa hay không.

Bộ lọc hữu ích

Khi bạn thấy một tuyên bố về cung cấp nhà ở:

1. Con số là mục tiêu xây dựng hay tác động nguồn cung theo mô hình? Hai khái niệm khác nhau.
2. Trong khung thời gian nào? Một thập kỷ vs một năm.
3. Xây dựng trực tiếp của Liên bang hay cơ sở hạ tầng hỗ trợ? Cơ chế khác nhau.
4. Tổng số nhà ở vs nhà ở chủ sở hữu cư trú? Cải cách NG chuyển đổi cái sau mà không thay đổi cái trước.

Nguồn

• Chủ đề 02 Chi phí sinh hoạt
• Chủ đề 04 Cải cách Thuế
• Bộ Ngân khố Tờ thông tin Cải cách Khấu trừ Thuế Đầu tư Bất động sản âm & CGT
• Bản thuyết minh Ngân sách 1
• Bản thuyết minh Ngân sách 3 Quan hệ Tài chính Liên bang-Bang
• CommBank Ngân sách 2026: Cập nhật triển vọng nhà ở

Liên quan

• Chủ đề 02 Chi phí sinh hoạt
• Khấu trừ Thuế Đầu tư Bất động sản âm được giải thích đơn giản
• Thuế Tăng vốn được giải thích đơn giản